盈科中心位于北京知名的三里屯街區(qū)，是繼國際大廈、京城大廈之后的第三個北京商業(yè)地標建筑。

香港首富李嘉誠家族一邊聲稱“看好內(nèi)地房地產(chǎn)市場前景”，一邊繼續(xù)拋售內(nèi)地物業(yè)。

     

這次是李嘉誠之子李澤楷旗下盈大地產(chǎn)，以9.28億美元（約合57.5億元人民幣）出售北京盈科中心，接盤方是房地產(chǎn)私募基金公司基匯資本。媒體報道稱，經(jīng)此交易后，盈大在內(nèi)地已無重要資產(chǎn)。

早報記者了解到，盈科中心是北京有名的地標建筑，在市場兜售已久，李澤楷掌控的盈大地產(chǎn)（00432.HK）及母公司電訊盈科（00008.HK）早在今年1月就公告稱盈科中心已有意向買家，股價曾因此大漲15%。

去年以來，關(guān)于李嘉誠家族在內(nèi)地拋售物業(yè)的消息就引發(fā)市場關(guān)注。粗略統(tǒng)計，李嘉誠家族自2013年以來，出售內(nèi)地物業(yè)套現(xiàn)近180億元人民幣。

報價曾高達80億元

“這項目賣了很久了�！笔煜な袌龅耐顿Y人士告訴早報記者，該項目的報價在去年曾高達80億元人民幣，此次最終的成交價等于打了七折。

據(jù)北京媒體報道，早在2008年4月，盈大地產(chǎn)就曾叫價41.03億港元出售盈科中心，但最終并未成交。此后的2011年2月，又被爆出李澤楷將40億元出售盈科中心，但很快盈大地產(chǎn)就對該消息作出澄清。2013年2月，再度傳出盈大地產(chǎn)有意以80億元出售盈科中心的消息。直到今年1月，盈大地產(chǎn)和電訊盈科公告稱，意向買家已經(jīng)談得很深入了。

這次的成交價，甚至低于估值。公告顯示，2013年12月31日，該物業(yè)被列為盈大地產(chǎn)集團的投資物業(yè)，估值為66.57億港元。

這筆交易預(yù)期將為盈大帶來稅前約26.46億港元的利潤。盈大地產(chǎn)聲稱，出售該物業(yè)套現(xiàn)的資金將用來償還之前的融資和債券，剩余部分則用來投資日本、泰國以及印尼現(xiàn)有項目。

本次交易還有一個先決條件：盈大地產(chǎn)和電訊盈科都需在2014年8月28日之前召開股東大會批準交易股權(quán)轉(zhuǎn)讓和股東貸款按協(xié)議完成。如未按時間完成，盈大地產(chǎn)需要向基匯資本支付終止費1億美元。

電訊盈科間接持有盈大地產(chǎn)74.50%的股份，李澤楷為兩家上市公司的執(zhí)行董事兼主席。

此次盈科中心的接盤方，是泰國華僑吳繼泰旗下的私募基金公司基匯資本。該公司先后在亞太地區(qū)參與總值逾500億元的投資。吳氏家族更在香港持有上市公司建生國際（00224.HK）。

李澤楷的要求也很有意思：“盈科中心”不得更名；盈科中心西北角那塊招牌建筑物專利還是李澤楷的，而且C座大樓的招牌燈箱10年內(nèi)只要李澤楷愿意花錢隨時隨地都可以使用。

早報記者對此的理解為，盈科中心聽上去、看上去都還是李家的，就像從來沒有賣過一樣。

每平方米不到3.4萬

盈科中心位于北京知名的三里屯街區(qū)，工人體育場北路南段，緊鄰東三環(huán)路，地處CBD中央商務(wù)核心區(qū)與燕莎使館區(qū)間。項目樓板面積約16.99萬平方米的盈科中心，由兩棟甲級辦公樓、兩棟服務(wù)型公寓、一間大型購物中心組成。

作為繼國際大廈、京城大廈之后的第三個北京商業(yè)地標建筑，盈科中心多年來都是諸多世界著名公司在北京駐地的首選，包括IBM、諾基亞、波音、西安楊森等。

早報記者測算，此次盈科中心成交單價約3.38萬元/平方米。不少業(yè)內(nèi)人士都認為，這個價格在三里屯、北京三環(huán)的CBD，完全是被低估的。

知情人士昨日透露，盈科中心寫字樓租金300元/平方米/月，公寓租金190元/平方米/月，商場首層租金700元/平方米/月。寫字樓出租率90%。

世邦魏理仕報告指出，波音公司在位于三里屯的盈科中心續(xù)約6000平方米。由于寫字樓供不應(yīng)求，一季度末北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場平均租金413.6元/平方米/月。

但盈科中心的業(yè)績被商場拖了后腿。2013年的半年報顯示，盈科中心可出租面積的平均出租率約為61%，較2012年同期66%的出租率出現(xiàn)明顯下滑，而租金收入也僅有1.19億港元，與上年同期基本持平。然而2012年的租金收入已較2011年出現(xiàn)了下滑。

導(dǎo)致盈科中心出租率大降的最大原因是其商業(yè)樓層的空置。自2011年10月底太平洋百貨宣布撤出盈科中心后，自地下一層至地面五層共計6層的物業(yè)一直未能租出，至今已空置超過兩年時間。

但相對較低的入手價，還是讓接盤者感覺物有所值。吳繼泰表示，“這是個難能可貴的機會，可在北京無法復(fù)制的精華地段收購到如此大型、可生產(chǎn)穩(wěn)定現(xiàn)金流的項目。該項目來自零售、辦公樓和服務(wù)型公寓多樣化的現(xiàn)金流，是規(guī)避風(fēng)險的天然屏障�！�

基匯資本在三里屯商圈投資和（或）管理的項目還包含三里屯太古里、北京極棧酒店（Hotel G）和萬國公寓。

八個月內(nèi)四度套現(xiàn)

可查資料顯示，此次出售盈科中心，已經(jīng)是李嘉誠家族近八個月來四度套現(xiàn)內(nèi)地物業(yè)。

有業(yè)內(nèi)人士表示，從上世紀70年代開始李嘉誠一貫的投資策略顯示，他總是在危機發(fā)生的前兩到三年出售資產(chǎn)并進行重新配置。

2013年8月31日，和記黃埔公告，出售廣州西城都薈廣場和停車場，售價26億元人民幣，買家為獨立第三方離岸公司GCREF Acquisitions 22 Limited。

2013年10月19日，和記黃埔公告，出售位于上海陸家嘴金融區(qū)的東方匯經(jīng)中心，售價71.6億元人民幣，接盤的買家包括中國光大控股有限公司。

2014年2月10日，李嘉誠旗下長江實業(yè)（00001.HK）參股的ARA資產(chǎn)管理公司以24.8億元人民幣出售南京國際金融中心，買家為江蘇省最大的多元化民營企業(yè)之一三胞集團。

今年2月28日，李嘉誠在出席旗下公司業(yè)績會時表示，看好內(nèi)地房地產(chǎn)市場前景，但目前問題是土地價格太高，造成“面粉貴過面包”的局面，因此近來沒有在內(nèi)地購買土地。

李嘉誠說，內(nèi)地人口基數(shù)龐大，市場空間足夠，而從中國人消費習(xí)慣看，中國人有錢之后往往會首先考慮置業(yè)。現(xiàn)在雖然中國經(jīng)濟放緩，但是GDP增速仍達到7.5%，這是很多國家沒法做到的。

早報記者在長江實業(yè)2013年年報看到，長江實業(yè)旗下2013年完成的物業(yè)，僅中國內(nèi)地就有18個，建筑面積超過178萬平方米。2014年將要交付的物業(yè)，內(nèi)地有21個，建筑面積達166萬平方米。

長江實業(yè)官網(wǎng)信息顯示，內(nèi)地項目（包括已發(fā)展和發(fā)展中的）有62個。市場人士稱，按照長實的項目發(fā)展周期來看，接下來資產(chǎn)出售的一幕或許還將持續(xù)。