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標題: 當房地產崩潰的時候，我們會受到什么影響？ [打印本頁]

作者: 我是棵米 時間: 2014-9-30 09:34
標題: 當房地產崩潰的時候，我們會受到什么影響？
　　中國房地產市場泡沫已經持續(xù)多年了。北京市二環(huán)內的住房在十幾年時間里由3000元左右上漲到6萬元以上，上漲幅度20倍以上。在世界房地產市場發(fā)展史上，這些都是絕無僅有的事情。即使是上個世紀90年代日本的房地產泡沫破滅，20О8年美國的房地產泡沫破滅，與當前中國房地產泡沫相比，仍然是小巫見大巫。當前中國的房地產泡沫不僅規(guī)模無限大，而且持續(xù)時間如此長，十多年的時間里房價飚升又是如此之快。盡管當前國內樓市的周期性調整已經開始，但是這種調整要持續(xù)多久、樓市泡沫破滅到什么程度仍然是十分不確定的。

　　對于中國的房地產泡沫有多大，目前用一般性的衡量指標已經意義不大了，比如房價收入比、房價租金比、房價水平等，因為中國房地產市場泡沫早就完全偏離了一般性估值體系。比如說，有研究者測算出，當前中國的住房有三分之一為中國1%的富人持有；中國的住房空置率估計達到18%以上的水平；還有，中國每4年生產的住房，就夠一半國人換一次房。而中國每年生產的住房，如果以每人36平方米計算，可以滿足3800萬人的需求（也有人計算可滿足8600萬人的需求）。以全國而言，住房嚴重過剩已經是不爭之事實。

　　中國的房地產泡沫如此之大，為何這個巨大樓市泡沫就是不破滅呢？當然，首要的原因是政府的房地產政策一直陷入嚴重的誤區(qū)：允許住房嚴重的投機炒作，允許住房成為賺錢的工具。這樣就讓富人樂此不疲的跟涂了葧睞恃脦一樣，財富增長的非�？靺s是建立在損害平民身上的。因為，政府一直在把房地產業(yè)作為經濟增長和宏觀調控之工具，房價越高，當然是GDP增長越快。表面上，政府一直在說要遏制房地產的投機炒作，保證居民的自住需求，但實際上多以“出口術”，即言至而實不惠。在高房價下，由于支付能力有限，自住性需求早就遠離這個市場了。比如說，如果要真正的遏制房地產的投機炒作，只要經濟杠桿即信貸及稅收政策出手，住房的投機炒作立即會逐漸退出市場。比如說，中國的住房稅收政策如加拿大一樣，那么國內房價早就爬在地上了。但是國內政府就是不這樣做。即使是現(xiàn)任政府，GDP對房地產業(yè)的依賴性的觀念同樣沒有改變，只不過由以往的極力主張改變?yōu)楝F(xiàn)在對以往房地產政策的默許�？梢哉f，如果中國經濟的“房地產化”不改變，那么要改變經濟增長方式，要提高GDP的增長質量是根本不可能的。這就是當前中國經濟一直處于困境的根源所在。

　　當然，中國樓市的泡沫還沒有破滅，與地方政府的土地財政有關。從政府公布的數(shù)據可以看到，地方政府對土地財政的依賴越來越嚴重，2013年地方政府國內土地使用權出讓金收入達到4.1萬億元（而全國公共財政收入也只有12.91萬億元），創(chuàng)歷史新高。地方政府為了獲得更高收入的土地出讓金，不僅要讓房地產泡沫不破滅，而且也要讓當?shù)胤?價持續(xù)上漲。這樣才能讓地方政府手上持有土地的價格越賣越高。

　　為了當?shù)氐姆?價持續(xù)上漲而不下跌，地方政府不僅會采取各種刺激政策來增加住房需求，比如對購買住房者的補貼、發(fā)放藍印戶口等。最為重要的是不準當?shù)厥袌龅姆康禺a企業(yè)降價。哪家房地產企業(yè)降價，就可能面臨各種各樣的巨大風險。比如，20О8年萬科因樓盤降價被南京市政府罰款4000萬元。對于房地產企業(yè)降價，不僅地方政府可以處以罰款，而且也可用查稅等方式來處罰降價的房地產企業(yè)。

　　還有，國內的“房鬧事件”之所以在全國各地一而再、再而三地發(fā)生，這既與國內住房投資者的心態(tài)有關，也與地方政府不允許房地產企業(yè)降價有關。這些投資者估摸到了地方政府不允許房地產企業(yè)降價，因此一旦房地產企業(yè)降價，他們表面上把這種降價稱之為“價格欺詐”而打砸搶，要奪回所謂的“交易公平”。但實際上，如果沒有地方政府的默許，這些“房鬧事件”哪一件能夠如此猖狂？

作者: www 時間: 2014-9-30 10:19
買不起房的我瞎看看，

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