房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)已背離樓市真相

無(wú)憂(yōu)

作為官方唯一的房?jī)r(jià)發(fā)布平臺(tái)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每月發(fā)布的70大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)頗受外界關(guān)注。對(duì)于2014年全國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)，多數(shù)機(jī)構(gòu)都做出了“穩(wěn)中有升”的判斷。但不斷披露的“空城”、“鬼城”、“公務(wù)員售樓”等案例說(shuō)明，在許多區(qū)域，供大于求的風(fēng)險(xiǎn)在不斷積聚、迅速膨脹。在房地產(chǎn)市場(chǎng)愈加分化的背景下，以70個(gè)大中城市為統(tǒng)計(jì)樣本的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，已不能反映整體市場(chǎng)的走勢(shì)，甚至出現(xiàn)了明顯背離。正視房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)背后的樓市真相，形成對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景更客觀的預(yù)期，是包括房地產(chǎn)商和擬購(gòu)房群體在內(nèi)的社會(huì)各界都亟須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

價(jià)格信號(hào)是指導(dǎo)商品投資和消費(fèi)的重要依據(jù)。當(dāng)商品價(jià)格出現(xiàn)上漲或明確的上漲預(yù)期時(shí)，往往是追加投資的重要信號(hào)，反之亦然。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展依托城鎮(zhèn)化大背景，行業(yè)具有穩(wěn)定而高昂的投資回報(bào)率，令很多社會(huì)資本趨之若鶩。與其他類(lèi)型商品相比，房屋不僅有著消費(fèi)功能，更具投資品屬性。因此，房?jī)r(jià)變化已成為整個(gè)社會(huì)最敏感的神經(jīng)。

綜合國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)可發(fā)現(xiàn)，在最近48個(gè)月里（2009年1月至2013年12月），全國(guó)70個(gè)大中城市的新建住宅平均價(jià)格只有11個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下跌。在其余的37個(gè)月中，上述指標(biāo)保持持平或增長(zhǎng)，且漲幅遠(yuǎn)大于跌幅。其中，自2012年7月以來(lái)，上述指標(biāo)已連續(xù)18個(gè)月保持上漲。房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲雖令購(gòu)房者怨聲載道，但按照慣常的市場(chǎng)邏輯，也是追加投資的好時(shí)機(jī)。近期市場(chǎng)頻繁出現(xiàn)的“地王”，不僅是高房?jī)r(jià)信號(hào)刺激的結(jié)果，也反過(guò)來(lái)對(duì)房?jī)r(jià)起到助推作用。

但當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，真的需要那么多投資嗎？近年來(lái)，一些三四線(xiàn)城市因大規(guī)模推進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而導(dǎo)致房屋過(guò)剩，“空城”、“鬼城”、“公務(wù)員售樓”的案例不斷見(jiàn)諸報(bào)端。對(duì)于這些為數(shù)不少的城市而言，真正需要的顯然不是追加投資，而是促進(jìn)消化庫(kù)存。

由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市資源分配的不均衡，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出越來(lái)越顯著的區(qū)域差異特征。一線(xiàn)城市和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市的吸引力大，房屋供應(yīng)相對(duì)不足，房?jī)r(jià)上漲壓力較大；廣大三四線(xiàn)城市市場(chǎng)規(guī)模小，且產(chǎn)業(yè)支撐的缺乏導(dǎo)致人口聚集程度低，房屋消化困難，房?jī)r(jià)也陷入滯漲。

在這種情況下，以70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變化作為依據(jù)，并對(duì)市場(chǎng)行動(dòng)做出判斷，顯然已不合時(shí)宜。

我國(guó)共有600多個(gè)城市，其中大部分是中小城市，這些城市的地理?xiàng)l件、資源稟賦、經(jīng)濟(jì)水平、人口基礎(chǔ)各不相同，決定了其房地產(chǎn)市場(chǎng)形態(tài)也千差萬(wàn)別。當(dāng)前納入官方房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)的70個(gè)大中城市，雖然覆蓋了大部分省份，但就城市規(guī)模而言，已不具備反映整體市場(chǎng)形勢(shì)的樣本價(jià)值。這其中反映出的問(wèn)題，非常值得我們重視。

房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域市場(chǎng)，總體的房?jī)r(jià)變化無(wú)法反映區(qū)域市場(chǎng)形勢(shì)。對(duì)于市場(chǎng)參與者來(lái)說(shuō)，要真正了解市場(chǎng)，需結(jié)合區(qū)域發(fā)展的各項(xiàng)政策和房地產(chǎn)投資、在建規(guī)模、供地情況等指標(biāo)，對(duì)市場(chǎng)的供需形勢(shì)做出判斷。


對(duì)于未納入房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)的廣大中小城市而言，單個(gè)城市的市場(chǎng)容量并不大，但其總體規(guī)模卻相當(dāng)可觀。缺乏這個(gè)龐大市場(chǎng)的數(shù)據(jù)，無(wú)疑是統(tǒng)計(jì)中的一大缺陷。對(duì)此，作為完善房地產(chǎn)調(diào)控的重要基礎(chǔ)體系，個(gè)人住房信息系統(tǒng)、不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)等的建設(shè)和聯(lián)網(wǎng)必須加快，從而獲取更為全面和準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)信息。

另外，在條件允許的情況下，可考慮擴(kuò)大房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的樣本范疇，將更多有代表性的中小城市房?jī)r(jià)變動(dòng)情況納入統(tǒng)計(jì)和發(fā)布范圍，避免數(shù)據(jù)樣本的片面性。

“行政化手段逐退、市場(chǎng)機(jī)制主導(dǎo)”是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的大方向，但實(shí)現(xiàn)“市場(chǎng)主導(dǎo)”的前提，必須是信息的對(duì)稱(chēng)。房?jī)r(jià)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要信息，需要保持完整性和典型性，從而更為客觀地反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)。但與此同時(shí)，房?jī)r(jià)只是單一指標(biāo)，只有透過(guò)房?jī)r(jià)表象，回歸市場(chǎng)供需的基本面，才有助于對(duì)市場(chǎng)做出準(zhǔn)確的判斷。


什么是背離？背離就是要瀑布了

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那請(qǐng)問(wèn)什么是瀑布呢