5月1日營改增 ：二手房稅負(fù)增加還是減少?

論壇管理

營業(yè)稅改增值稅將在5月1日正式實(shí)施,并將首次涉及自然人繳納增值稅征管,如個(gè)人二手房交易。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,此次營改增是否將增加買賣雙方的稅負(fù),取決于免征年限以及稅率如何設(shè)置。

3月13日，國稅總局局長王軍表示，國稅總局將會(huì)同財(cái)政部盡快公布“營改增”實(shí)施方案，值得注意的是，此次“營改增”首次涉及自然人繳納增值稅征管，如個(gè)人二手房交易。

一旦二手房交易環(huán)節(jié)正式實(shí)行“營改增”，二手房交易的稅費(fèi)到底是增加了，還是減少了？對(duì)臨沂的二手房市場(chǎng)會(huì)有什么影響？

增值越大繳稅越多
5月1日，“營改增”(營業(yè)稅改征增值稅)將在金融業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)和生活服務(wù)業(yè)全面推開。在全國兩會(huì)上，國稅總局局長王軍表示，這次“營改增”相比以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個(gè)人二手房交易。

據(jù)了解，目前房地產(chǎn)的營業(yè)稅主要按5.5%征收，由于“營改增”具體政策沒有出臺(tái)，還難以判斷個(gè)人二手房買賣交易中稅負(fù)是否會(huì)變化，不少業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，改成增值稅后，稅率可能是6%，也可能是11%，還有可能適用征收率3%，同時(shí)，滿2年住房免征營業(yè)稅的政策，改成增值稅后，應(yīng)該會(huì)延續(xù)免征的優(yōu)惠政策。

二手房營業(yè)稅改成了增值稅，會(huì)導(dǎo)致老百姓買賣二手房的負(fù)擔(dān)增加嗎？
假如市民李先生購買了一套未滿2年且價(jià)值50萬元的住房，最終以100萬元成交賣出，按照5.5%的營業(yè)稅計(jì)算，應(yīng)該繳納5.5萬元。改繳增值稅后，假設(shè)增值稅稅率定為11%，增值稅=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額，即(100×11%-50×11%)，增值稅為5.5萬元;假如增值稅稅率定為6%，則增值稅為3萬。

如果李先生的房子最終以60萬元的價(jià)格賣出，增值稅稅率為11%時(shí)，增值稅為1.1萬元；當(dāng)增值稅稅率為6%時(shí)，增值稅為6000元。(注：以上只是猜測(cè)算法，最終個(gè)人二手房買賣如何繳稅還有待細(xì)則出臺(tái)。將產(chǎn)生哪些影響，目前尚難下結(jié)論。)
從上述對(duì)比中能夠看出，房屋增值越多，則繳納越多的增值稅稅額；房屋增值越小，繳納的增值稅稅額就越少。

“二手房過戶“營改增”，這意味著今后不再征收營業(yè)稅，但征收增值稅。目前，二手房交易共需繳納8種稅，其中營業(yè)稅是向賣房方征收。而增值稅對(duì)房子增值部分征稅，房型不同、房齡不同增值部分也不同，可能會(huì)有不同的稅負(fù)標(biāo)準(zhǔn)。盡管增值稅理應(yīng)向賣房方征收，但大多數(shù)情況下，賣房方將房價(jià)提高，實(shí)際上還是轉(zhuǎn)嫁到買房方。

記者從荊州不動(dòng)產(chǎn)交易部門獲悉，目前二手房交易數(shù)量明顯上升，有部分購房者明確表示，希望在新政出臺(tái)前將房屋過戶，以免增加稅負(fù)。

小編附議：目前房地產(chǎn)市場(chǎng)主要仍為去庫存，政策不可能阻礙行業(yè)的發(fā)展。（魯南商報(bào) 楚天民報(bào)）

于無聲處

論壇管理 發(fā)表于 2016-3-22 10:29
營業(yè)稅改增值稅將在5月1日正式實(shí)施,并將首次涉及自然人繳納增值稅征管,如個(gè)人二手房交易。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為, ...

咨詢懂行的各位，如果購房（進(jìn)項(xiàng)）是10萬，用40萬進(jìn)行了重建，現(xiàn)80萬出售（銷項(xiàng)），那增值部分應(yīng)是70萬，還是30萬？是應(yīng)以70萬還是應(yīng)以30萬來計(jì)算增值稅額？