未經(jīng)房主同意轉(zhuǎn)讓商鋪后續(xù)轉(zhuǎn)租協(xié)議無效

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    案例
    2011年10月25日，黃女士與張女士簽訂了一份《商鋪?zhàn)饨饏f(xié)議書》，約定張女士將其所有的某商鋪出租給黃女士，黃女士若擅自將商鋪轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓，張女士有權(quán)終止合同，收回商鋪。如需將商鋪轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)讓，應(yīng)事先告知張女士認(rèn)可。然而，2012年4月24日，黃女士又與小云簽訂了一份《商鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將商鋪轉(zhuǎn)租給了小云，約定由小云履行黃女士與張女士簽訂的店鋪?zhàn)赓U合同中所規(guī)定的條款。

    2013年7月，張女士向黃女士表示雙方之間租賃合同將到期，到期后將收回商鋪，此時，黃女士才向張女士告知商鋪已轉(zhuǎn)租給小云，而張女士表示不認(rèn)可轉(zhuǎn)租、要將商鋪收回。同年8月2日，張女士找到小云，要求其于同年8月5日搬離商鋪。無奈之下，小云只好搬離并交出鑰匙給張女士。

    小云認(rèn)為，黃女士在簽訂《商鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議》時曾告知她，房主張女士已同意其轉(zhuǎn)租商鋪、黃有權(quán)轉(zhuǎn)讓，可事實(shí)并非如此，于是一紙?jiān)V狀將黃女

    士訴至法院要求對方賠償損失。
    律師觀點(diǎn)
    1、對于租賃物的轉(zhuǎn)租，我國《合同法》第二百二十四條明確規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人……承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”。因此，承租人將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人必須經(jīng)出租人同意，否則就是無權(quán)處分行為，不具有法律效力。

    2、本案中，承租人黃女士未取得出租人的同意擅自轉(zhuǎn)租商鋪，黃女士與小云簽訂的《商鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中關(guān)于商鋪轉(zhuǎn)租的部分無效。根據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定，小云有權(quán)要求黃女士賠償其因此所受的損失，但小云明知商鋪轉(zhuǎn)租未經(jīng)出租人同意，也存在過錯，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

    言，黃女士與張女士簽訂的《商鋪?zhàn)饨饏f(xié)議書》明確約定不得擅自將商鋪轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓，若違約則雙方終止合同�，F(xiàn)在，黃轉(zhuǎn)租商鋪事前未經(jīng)張女士同意，擅自對租賃物進(jìn)行轉(zhuǎn)租，屬于無權(quán)處分行為，因此，小云與黃女士之間簽訂的《商鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中關(guān)于門面轉(zhuǎn)租的部分無效。

    另外，通過小云與黃女士簽訂的《商鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議》可以看出小云知曉黃、張雙方簽訂有《商鋪?zhàn)饨饏f(xié)議書》，但她卻在沒有證據(jù)確認(rèn)黃女士有權(quán)轉(zhuǎn)租的情況下，仍不顧合同風(fēng)險與對方簽訂《商鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，也存在過錯，應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任。據(jù)此判決由黃女士賠償給小云造成的損失。