2014是開發(fā)商的“逃命年”？

無憂

【導(dǎo)讀】王石最近很活躍。2月4日剛剛在東京無印良品總部發(fā)表完演講，2月10日又在北京推廣他的新書。在北京的新聞發(fā)布會上，他說了半句話：中國的房地產(chǎn)市場不太妙，然后就拒絕再講下去。

房地產(chǎn)市場會在2014年發(fā)生什么？泡沫會破裂嗎？其實如果你研究一下地產(chǎn)巨頭們最近一年的動向，就可以找到答案。

從萬科到萬達(dá)，從恒大到綠地，其實都在“料理后事”了。他們正在為冬天做準(zhǔn)備，正在有計劃的“出逃”！

逃？從哪里逃？？逃向哪里？？？



1、逃離三四線城市

2013年中國房地產(chǎn)市場最大的變化，就是三四線城市市場逐步飽和，由于難以吸引外來人口持續(xù)遷入，這些地方的房子開始滯銷。而一線城市和將近一半的二線城市，要么是直轄市、計劃單列市，要么是副省級城市，要么地處經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，可以調(diào)動的資源多，能夠吸引外來人口持續(xù)遷入，因而成為中國房地產(chǎn)市場最后的綠洲。這樣的城市，全國總共也不會超過二三十個。

在這種背景下，從2013年下半年開始，房地產(chǎn)商開始集體重返這些核心城市，開始新一輪圈地運動。這種趨勢從統(tǒng)計數(shù)字上能看得非常清楚：去年全國土地出讓收入總金額達(dá)4.1萬億元，比2011年增長30%；但是北京、上海、廣州、深圳四個一線城市合計的土地出讓收入近5200億元，較2012年增長約160%。

2014年1月，在經(jīng)歷了高增長之后，四個一線城市當(dāng)月賣地收入819億元，同比再次增長140%。北上廣深四個城市的成交均價過萬，為10136元/平方米，環(huán)比上漲125.1%，同比上漲253.1%，價格創(chuàng)歷史單月新高。

到一線城市去，不計成本的拿地，成為幾乎所有開發(fā)商的共識。難道他們不怕風(fēng)險嗎？當(dāng)然怕，正是因為怕，才這樣做的。中國最好的20來個城市，特別是4個一線城市，是中國房地產(chǎn)商最后的避難所。尤其是當(dāng)絕大多數(shù)城市房地產(chǎn)熄火之后，中國人投資房產(chǎn)的需求，全面壓向這些為數(shù)不多的城市，這些城市的房子想不漲都困難。

但一線城市房價已經(jīng)非常高了，難道以后不會崩潰嗎？當(dāng)然有可能崩潰。但中國的房子跟歐美等市場經(jīng)濟(jì)國家有五大不同：第一，我們的土地供應(yīng)被政府壟斷，沒有競爭；第二，城市公共資源高度集中，你要好的生活環(huán)境和創(chuàng)業(yè)就業(yè)機(jī)會，只能到核心城市生活；第三，社保制度不健全，房子要承擔(dān)養(yǎng)老功能；第四，大量閑散資金沒有投資渠道，股市不能進(jìn)，只有大城市的房子還比較可靠。第五，中國的房地產(chǎn)稅費主要在購房前和購房時征收，助推房價，發(fā)達(dá)國家在購房后征收，抑制房價。

在這種背景下，中國核心城市中心區(qū)的房產(chǎn)，是全國稀有的、透明的、可信度高的投資品，它受到政府稅收制度和土地制度的力挺，當(dāng)然還受到居住在這一地區(qū)的能夠左右政策的官員力挺。

將來，人民幣自由兌換之后，房價也許會下跌，但中國的房子遠(yuǎn)比美國房子附加值多的情況，將持續(xù)很多年。總之，一句話：中國大城市中心地段的房子未來也許跑不贏美元，但絕對比人民幣靠譜。

2、逃出郊區(qū)

合生創(chuàng)展在天津京津新城的故事，在地產(chǎn)界廣為人知。這片亞洲最大的鬼城，成為朱孟依的夢魘，也毀掉了他趕超萬科的夢想。這個當(dāng)年中國第二大地產(chǎn)商，現(xiàn)在成為行業(yè)最著名的“掉隊者”。

為什么會這樣，因為他栽在了郊區(qū)大盤上。中國地產(chǎn)界不乏在郊區(qū)開發(fā)大盤，賺到大錢的人，比如碧桂園和萬科。但公司與公司不同，時代與時代不同，地區(qū)跟地區(qū)更是不同。反正到了今天，郊區(qū)大盤一般都是陷阱，除非你在北京上海旁邊開發(fā)，情況會稍微好點。天津是直轄市，聽起來很牛X，但是城市資金總量只有北京的四分之一。但很多開發(fā)商喜歡看GDP，不知道資金總量才是衡量城市消費能力的關(guān)鍵，所以容易上當(dāng)受騙。

開發(fā)商在逃離郊區(qū)大盤，購房人也千萬別犯傻。尤其是那些前不著村、后不著店的郊區(qū)旅游地產(chǎn)、度假地產(chǎn)，更是要保持警惕。因為這些房子轉(zhuǎn)嫁物業(yè)稅的能力最低，資產(chǎn)流動性不強(qiáng)，將來風(fēng)險肯定最大。

3、逃出高債務(wù)

2013年是企業(yè)的“去杠桿”年，2014年仍然是。什么是“去杠桿”？就是降低負(fù)債率。中國的債務(wù)危機(jī)已經(jīng)開始醞釀，至少產(chǎn)能過剩的強(qiáng)周期行業(yè)比較危險。煤炭和鋼鐵已經(jīng)開始出現(xiàn)信托產(chǎn)品違約和經(jīng)銷商資金鏈斷裂，接下來估計是水泥、玻璃和中小城市的開發(fā)商了。

開發(fā)商2014年能做的，一是盡量將三四線城市的房子套現(xiàn)，越早越好，然后還債。如果做不到，需要到國外借“便宜的錢”，還國內(nèi)的“貴錢”。誰能控制好負(fù)債率和現(xiàn)金流，誰就可能安然過冬。

到今年年底，中小開發(fā)商跑路的新聞就會出來。對于普通人來說，中小開發(fā)商開發(fā)的樓花需要千萬小心，尤其是三四線城市郊區(qū)的物業(yè)。

4、逃向多元化

當(dāng)中國的房地產(chǎn)市場只剩下二三十個城市還有空間時，不能實現(xiàn)多元化的開發(fā)商只能等死，至少是衰落。

萬科從去年下半年開始提出做“城市配套商”，也就是說，不僅僅開發(fā)住宅、商業(yè)地產(chǎn)，還將承建醫(yī)院、學(xué)校、基礎(chǔ)設(shè)施等，甚至辦社區(qū)食堂。其實萬科的多元化，已經(jīng)超出了房地產(chǎn)開發(fā)和建筑行業(yè)，開始進(jìn)入社區(qū)金融。

2012年初，在萬科要不要搞商業(yè)地產(chǎn)上，王石跟郁亮發(fā)生過尖銳分歧，王石放話說：“如果你們搞多元化，即便我死了，也會從骨灰盒伸出手來反對�！笨�，這絕對是恐怖小說的情節(jié)！但兩年不到，王石就已經(jīng)愉快地談起萬科怎么做“城市配套商”，連垃圾場、博物館萬科都愿意承建。為什么會發(fā)生這樣的逆轉(zhuǎn)，因為王石開始意識到，不僅住宅市場接近飽和，商業(yè)地產(chǎn)也差不多了。不多元化，萬科的員工以后只能跟著王石專業(yè)爬山去了。

王健林在這一點上比王石清醒，因為他大腦的頻道一直在中國，沒有去爬山、留學(xué)、研究宗教。萬達(dá)早早進(jìn)軍文化、體育、傳媒產(chǎn)業(yè)，搞足球，在國內(nèi)外收購電影院線，建設(shè)萬達(dá)青島電影城。此外，萬達(dá)還進(jìn)入了酒店、百貨等行業(yè)。至于有人說萬達(dá)可能是風(fēng)險最大的房地產(chǎn)商，那是另外一個問題了。

許家印也在多元化。足球不用說了，最近的業(yè)績足以亮瞎人眼。恒大冰泉借勢推出，成為哇哈哈的新對手。此外，恒大還33億元參股華夏銀行，進(jìn)入金融行業(yè)。在旅游、電影、音樂、動漫等行業(yè)，恒大也多有投資。

5、逃往海外

當(dāng)然，還有一些開發(fā)商開始將投資轉(zhuǎn)移到海外，比如萬達(dá)、萬科、綠地、富力、碧桂園。

其中綠地2013年的海外收入在30億元左右。在開發(fā)濟(jì)州島項目后，去年12月底悉尼綠地中心公寓項目開盤，一期推出約250套，現(xiàn)已全部售罄，銷售額超過16.5億元人民幣。碧桂園馬來西亞金海灣項目開盤后吸引了新、馬、中三地客戶的關(guān)注，總銷售額逾100億元。其中，中國客戶占比約25%~30%。而萬科集團(tuán)與美國鐵獅門（Tishman Speyer）房地產(chǎn)公司共同宣布成立合資公司，在美開發(fā)高層豪華公寓住宅樓。

在人民幣匯率明顯高估的時代，將投資轉(zhuǎn)移到資產(chǎn)價格偏低的成熟市場，是非常明智的，李嘉誠已經(jīng)在這么做了。其實，發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場跟中國情況完全不同，人家城鎮(zhèn)化已經(jīng)完成，加上土地制度、稅收制度、社保制度和投資渠道等諸多不同，“房子”的含義跟中國也完全不同。海外房地產(chǎn)市場遠(yuǎn)沒有我們想象的那么大，利潤率那么高。

其實看看李嘉誠在海外的投資結(jié)構(gòu)就知道了，在內(nèi)地、香港熱衷投資房地產(chǎn)的李嘉誠，到了成熟市場投資的主要是基建、公共設(shè)施、港口、商業(yè)，以及電信和能源，房地產(chǎn)幾乎沒有。其中基建是利潤率最高的行業(yè)，在歐洲稅前利潤率達(dá)到52%，在亞洲和澳洲的利潤率是42%！

總之，中國房地產(chǎn)行業(yè)最好的日子已經(jīng)結(jié)束了，現(xiàn)在剩下已是殘羹冷炙。除非你有通天本領(lǐng)，能在大城市的“城市更新”中拿到大批項目。